始于今年9月30日的樓市調(diào)控新政正在如火如荼地進(jìn)行中，迄今已滿兩月。從限購(gòu)限貸，到嚴(yán)控地王，再到打擊開發(fā)商和中介的違規(guī)行為，重新收緊的調(diào)控政策讓樓市迅速降溫。但上有政策，下有對(duì)策，調(diào)控后仍有多地房企和中介機(jī)構(gòu)“頂風(fēng)作案”。歷經(jīng)數(shù)輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍高燒難退，為找到癥結(jié)所在，為建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制破題，本報(bào)于今明兩日推出“樓市調(diào)控觀察”（上下篇），敬請(qǐng)讀者關(guān)注。

　　11月29日，上海、天津再度出臺(tái)“升級(jí)版”調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有進(jìn)一步趨嚴(yán)之勢(shì)。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在目前出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，有15個(gè)城市特別強(qiáng)調(diào)了規(guī)范市場(chǎng)秩序，尤其是對(duì)開發(fā)商捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、提前認(rèn)籌等行為進(jìn)行整治，但仍有一些城市在執(zhí)行調(diào)控政策過程中被個(gè)別開發(fā)商鉆了空子，虛假宣傳、欺詐銷售、定價(jià)混亂等問題依然存在，政策亟待打補(bǔ)丁。與此同時(shí)，雖然相關(guān)部門三令五申，但部分房產(chǎn)中介依然“頂風(fēng)作案”，獨(dú)家房源、首付貸等違規(guī)行為“卷土重來”。

　　房企銷售亂象頻仍

　　在各地調(diào)控新政中，絕大多數(shù)地區(qū)都強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為”。連日來在各地密集的查處風(fēng)暴之下，各地市場(chǎng)秩序得到明顯規(guī)范。不過，仍有一些房企在“頂風(fēng)作案”。

　　——虛假宣傳、欺詐銷售。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)城市在規(guī)范市場(chǎng)的新政中并未對(duì)虛假宣傳、欺詐銷售等行為作出規(guī)定。這在一定程度上也讓部分開發(fā)商抓住營(yíng)銷“有利時(shí)機(jī)”欺瞞購(gòu)房者，頻頻越過紅線違規(guī)銷售。

　　在房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)城市之一的青島市，目前暫未出臺(tái)約束房企銷售管理的升級(jí)措施。記者在國(guó)慶節(jié)期間調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于青島市市北區(qū)的“大成公館”，其開發(fā)商百洋美華置業(yè)竟在未獲得政府相關(guān)部門審批的情況下先斬后奏，在本應(yīng)是小區(qū)配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，違規(guī)建起母嬰專護(hù)中心和養(yǎng)老院。而其銷售樓書中卻顯示，該項(xiàng)目商業(yè)配套將涵蓋“餐飲、超市、酒店、辦公、銀行等各種業(yè)態(tài)”，將成為“綜合性商業(yè)服務(wù)區(qū)”。對(duì)此，該小區(qū)超過六成業(yè)主聯(lián)合簽名反對(duì)開發(fā)商的欺詐銷售和虛假宣傳行為。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商之所以能夠“理直氣壯”地違規(guī)，與地方政府相關(guān)部門的不作為甚至“默許”有直接關(guān)系。如雖然青島市市北區(qū)衛(wèi)計(jì)局和青島市市北區(qū)民政局均明確表示，大成公館的醫(yī)院和養(yǎng)老院均未獲得批準(zhǔn)；青島市規(guī)劃局市北分局也回復(fù)稱，“根據(jù)土地使用性質(zhì)，規(guī)劃局僅允許社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃作為商服用途，只適用于社區(qū)配套商業(yè)。百洋美華置業(yè)涉嫌違規(guī)�！钡�究竟由誰來管，各部門之間卻互相推諉。

　　——定價(jià)混亂。記者走訪多地多處新盤售樓處，發(fā)現(xiàn)都沒有找到相關(guān)價(jià)格公示，所有報(bào)價(jià)都是銷售人員口頭報(bào)價(jià)。一些置業(yè)顧問不會(huì)明確告知樓盤價(jià)格，只是有個(gè)意向區(qū)間。

　　記者連續(xù)走訪福州多家新盤售樓處，發(fā)現(xiàn)無證賣房現(xiàn)象仍然存在。在陽(yáng)光城檀悅樓盤，一位職業(yè)顧問告訴記者，樓盤一共10棟樓，分5期開發(fā)。記者在售樓大廳并沒有看到二期的房?jī)r(jià)公示，預(yù)售許可證也只有一期的房源。在首開融僑尚東區(qū)樓盤，一位置業(yè)顧問說，預(yù)約要交10萬訂金。雖然還沒有拿到預(yù)售證，目前400多套房源八成都已經(jīng)交了定金了。

　　記者從福州市房管部門了解到，福州市房管局近期檢查了福州67個(gè)在售樓盤，發(fā)現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目存在未現(xiàn)場(chǎng)公布房源真實(shí)銷售狀況等問題。其中，未在售樓大廳顯著位置公示“五證一書”、一房一價(jià)和房源真實(shí)銷售狀況表的有39家；在售樓部進(jìn)行房?jī)r(jià)預(yù)期上漲廣告宣傳的有25家；未取得預(yù)售許可證，存在違規(guī)蓄客收費(fèi)嫌疑的有4家。目前違規(guī)企業(yè)已被要求整改。記者走訪發(fā)現(xiàn)，上述樓盤也已經(jīng)整改。

　　——非限購(gòu)區(qū)域游離在調(diào)控政策之外，房?jī)r(jià)仍存上漲壓力。此次調(diào)控中，一些地方實(shí)行區(qū)域性限購(gòu)政策，但一些非限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)區(qū)域已成一體，房?jī)r(jià)相差不大。非限購(gòu)區(qū)域出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，從而給購(gòu)房者造成長(zhǎng)期看漲心理，造成恐慌情緒。

　　中介違規(guī)“卷土重來”

　　在多地有關(guān)部門開始整治房產(chǎn)中介亂象，并公布“黑名單”的同時(shí)，一些違規(guī)行為竟“卷土重來”。記者近期在多地走訪發(fā)現(xiàn)，一些房產(chǎn)中介存在假托“獨(dú)家房源”炒高房?jī)r(jià)、“首付貸”、誘導(dǎo)抬高報(bào)價(jià)等亂象。

　　記者近期在合肥發(fā)現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)仍可辦理所謂“獨(dú)家房源”，即中介機(jī)構(gòu)通過協(xié)議、保證金獨(dú)家代理房東某套房屋，并承諾以高出房東掛牌價(jià)的價(jià)格賣出，成交價(jià)高出原掛牌價(jià)部分與房東“對(duì)半分”或按約定比例分配。在位于合肥市經(jīng)開區(qū)的某房產(chǎn)中介門店，銷售人員向記者強(qiáng)烈建議將房子“簽獨(dú)家”。“簽了獨(dú)家以后，我們馬上付你保證金，保證三個(gè)月內(nèi)賣出去，賣不出去保證金都不用退�！�

　　記者在天津西青區(qū)某房產(chǎn)中介門店了解到，“930新政”當(dāng)晚，該中介即聯(lián)合有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，針對(duì)一手新住宅推出“購(gòu)房分期付款服務(wù)”：即購(gòu)房者購(gòu)買新開樓盤，交付10%-20%首付即可辦理過戶手續(xù)，剩余房款可分期支付給房地產(chǎn)商，支付周期可達(dá)半年，期間零利率零手續(xù)費(fèi)。中介人員表示，中介機(jī)構(gòu)利用客戶資源，給房地產(chǎn)開發(fā)商做推廣，收取一定廣告費(fèi)用�！罢f白了就是房地產(chǎn)開發(fā)商著急賣房，自己扮演放貸角色，希望繞過限購(gòu)限貸政策�！�

　　在合肥，仍有部分中介通過公司墊資、評(píng)估抵押等各種渠道，為客戶提供協(xié)調(diào)“首付貸”服務(wù)。在一家房產(chǎn)公司中介機(jī)構(gòu)，一位張姓經(jīng)理表示，如果首付比例不夠的話，不管是首套房還是二套房，中介和合作機(jī)構(gòu)都可以幫客戶想辦法。“如果首套房首付不夠，可以找我們合作的小額貸款公司，根據(jù)客戶提供的汽車行駛證、信用卡還款記錄等證明發(fā)放貸款，利息最低4分起，上不封頂。”他表示，隨著房?jī)r(jià)走高，通過墊資買房子的人很多，“有的房子甚至100%都是貸款”。

　　“不少急于出手的業(yè)主考慮降價(jià)賣房，但受到中介經(jīng)紀(jì)人阻攔�！痹诒本┎�平工作的趙女士說，她打算換置自己位于昌平水屯的房子，這套80平方米左右的房子在國(guó)慶節(jié)前夕成交價(jià)在200萬左右，中介經(jīng)紀(jì)人卻讓把掛牌價(jià)定在240萬�！巴ㄟ^這次賣房我才知道，中介通過掛牌制造價(jià)格上漲氣氛，房?jī)r(jià)都是這么炒起來的�！壁w女士說。

　　從制度上斬?cái)噙`規(guī)利益鏈

　　針對(duì)房企違規(guī)銷售亂象，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以通過實(shí)施黑名單制度并加以懲戒，以此震懾市場(chǎng)、規(guī)范企業(yè)行為，確保調(diào)控效果“不打折”。

　　對(duì)于捂盤惜售行為，目前雖然有所規(guī)范，但是公眾普遍擔(dān)憂，一旦查處變得寬松，這一違規(guī)行為還會(huì)卷土重來。嚴(yán)躍進(jìn)說：“在政策上應(yīng)明確，不準(zhǔn)調(diào)高已領(lǐng)取預(yù)售證樓盤的備案價(jià)格。要制定備案價(jià)格審批調(diào)整的規(guī)范政策文件，把備案價(jià)格上調(diào)依據(jù)與審批流程公開透明化，消除權(quán)力尋租空間，從制度上斬?cái)噙`規(guī)行為的利益鏈�！�

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉建議，政府應(yīng)考慮將定金合同網(wǎng)上備案，規(guī)定定金合同到預(yù)售合同的完成時(shí)間，保障銷售的真實(shí)性與及時(shí)性，消除信息不對(duì)稱和暗箱操作，從而避免開發(fā)商以不需要網(wǎng)簽的虛假定金合同作為出售的依據(jù)，暗箱操作來逃避捂盤惜售的監(jiān)管。

　　針對(duì)中介亂象，不少專家建議，夯實(shí)中介行業(yè)制度建設(shè)，加強(qiáng)規(guī)范管理水平。

　　一是加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法力度。不少法律界專家認(rèn)為，“黑名單”等制度的實(shí)施，關(guān)鍵在于違法必究，執(zhí)法必嚴(yán)，要形成長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化房產(chǎn)中介行業(yè)的退出機(jī)制。

　　二是推進(jìn)房產(chǎn)中介的立法進(jìn)程。北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰表示，目前，我國(guó)包括新房和二手房在內(nèi)的從事銷售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的中介人員超過100萬，盡管相關(guān)部門已出臺(tái)意見，但仍難達(dá)到法律規(guī)范的效力等級(jí)、監(jiān)管效果，可參照保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展管理，把中介行業(yè)立法提上日程。

　　三是探索搭建官方房地產(chǎn)交易信息平臺(tái)。以上海為例，利用上海房地產(chǎn)交易中心的存量房交易服務(wù)平臺(tái)，消費(fèi)者可以全程完成從交易信息上網(wǎng)掛牌到產(chǎn)權(quán)、資金交割的所有手續(xù)，可利用平臺(tái)提供的監(jiān)控系統(tǒng)來規(guī)避房地產(chǎn)交割風(fēng)險(xiǎn)，還可即時(shí)跟蹤交易狀態(tài)。但目前這一平臺(tái)仍存在消費(fèi)者知曉率相對(duì)較低等問題。